【お金の話】持家と賃貸、どっちがいいの？（モデルケース有り）

「持家」と「賃貸」の論争は、それぞれメリット、デメリットがあるため、好みでどっちが良いかは変わってきます。

1度も「持家」を買った事のない「賃貸派」、1度も「賃貸」に住んだ事が無い「持家派」がそれぞれを批判している意見が見受けられます。

「持家」「賃貸」の両方を経験し、投資家でもあるパドレが投資家目線で解説したいと思います。

「住宅購入で悩んでいる人」や「将来に買おうかと思っている人」の参考になれば幸いです。

「持家」「賃貸」どっちがいいの？

「持家」「賃貸」どっちがいいの？

私の答えは、その時の「経済状態（＝資産）」による。

ただ、「住宅ローン」という誰でも「低利率で、長期に、大きく」借りれるローンは、「奨学金」を除いてありません。資金調達面では、非常に魅力的です。

投資家の目線からすると、「資産」は以下の通りに分類が出来ます。

1. 生活防衛資金(生活費3-12ヶ月分)
2. タネ銭(投資の原資)
3. 現金クッション(理想は生活費24ヶ月分)

「生活防衛資金」と「タネ銭」が十分に確保出来るあれば、「持家」を買っても良いと思います。但し、「現金一括」ではなく、「住宅ローン」で買い、「タネ銭」を減少させない様にします。

「持家」を買って良い「資産」の具体的水準として、「資産収入」>「ローン支払い」になるレベルになっているなら、まず安心です。

「資産収入」=「タネ銭」x「利回り」

それまでは、低い家賃の賃貸住宅(公営住宅、社宅)で過ごし、「タネ銭」を増やす事が重要です。

「生活防衛資金」が貯まっていない段階で、「新築」ｘ「住宅ローン」の組合せを使ってしまうと、毎月返済額によりますが、「タネ銭」を貯めるのが遅くなります。

「資産収入」の最大化には、時間の要素が大きいです。とにかく、早く「生活防衛資金」と「タネ銭」を貯め、少額からでも良いので早く投資に着手しましょう。

「現金クッション」は暴落時の押し目買いや突発の支出にも対応できる様に用意しておきます。これは、「持家」を買った後から準備でも良いです。

理想のモデルケース

次に「理想のモデルケース」のイメージ例を示します。

このケースであれば、資産形成をしつつ、住居に対する満足度も満たせる事ができます。

22-40才（社宅 or　公営住宅）

新卒から40才頃までは「社宅」または「公営住宅」に住みます。一般的に、両者とも、「※実勢家賃」に対し、「支払家賃」が低いです。

※「実勢家賃」の定義は、周辺の同じ条件での民間家賃とします。

「社宅」は給与収入と家賃が比例しませんが、「公営住宅」は給与収入と家賃が比例します。「社宅」に入れるならば、「社宅」の方が経済的に良い事が多いです。

この期間に、「実勢家賃」と「支払家賃」との差額の5万円/月が浮きます。これを「全米株式投信」か「全世界株投信」に積立投資します。

下表は、毎月5万円積立、利回りは保守的に５％とした時の積立年数、積立額、最終金額になります。

積立年数が18年～23年で、地域によっては築浅や新築戸建てが、「現金一括」で買えるレベルまで貯まります。

積立年数の最長を「23年」としているのは、住宅ローンを35年で借りれる限度が、45才とある金融機関から聞いたからです。（金融機関や時期、世情により変わります）

40才以降(持家）

理想は、「現金一括」で買える物件を「35年、フルローン」で買います。

具体的な物件例については後日書きますが、理想は「賃貸需要がある地域」、「賃貸需要がある物件」で「本人の満足度がある物件」です。

ただ、「持家」は「満足度」を得るために買う側面が大きいので、最優先は「本人の満足度がある物件」です。「家族の満足度＝本人の満足度」の人は「家族の満足度」になります。

「フルローン」で借りるのは、「タネ銭」を減らさないためです。

「タネ銭」は規模が大きくなると、増え方が加速します。いわゆる、「複利効果」です。

上表で、同じ5年間（積立額300万円／5年）で比べます。

1. 「15年目」と「10年目」との差：1329ー774＝555万円
2. 「20年目」と「15年目」との差：2037ー1329＝708万円

同じ期間、積立額なのですが、153万円の差がでます。この差の原因は、「タネ銭」の差です。

つまり、運用を最大化するなら「タネ銭」を減らさない事が重要です。

「住宅ローン金利」が変動金利で0.5％付近、固定金利で1.5％付近です(21/09時点）。

一方で、運用利回りは保守的にみても5％です。

この差額分の3.5-4.5％が実質運用利回りとなり、資産を増やしてくれます。

「変動金利」は、「返済利率」が上がる可能性がありますが、実質運用利回りがプラスの間は気にする必要がありません。

それよりも大切なのは、10年に1回は世界全体で暴落が起きるので、その際に少なくとも返済に困らない「現金クッション」を用意しておく事です。

「現金クッション」は「生活防衛資金」とは、別に用意しておきます。

具体的な目安としては、世界暴落の期間は長くて2年として、最低ラインは「2年ｘ返済年額」、理想は「2年ｘ生活費」です。

まとめ

「持家」「賃貸」どっちがいいの？

結論は、その時の「経済状態（＝資産）」による。

1. 40才頃までは「実勢家賃」より「支払家賃」の低い住居に住む（社宅、公営住宅）
2. 浮いた家賃で「全世界株」か「米国株」投信で積立投資をする
3. 45才までに「住宅ローン」を使って、住みたい家を買う
4. 「住宅ローン」は「フルローン」で借りる
5. 「現金クッション」を必ず用意する

今回、長くなってしまったので、後日投稿する記事に「具体的物件例」は書きたいと思います。